Финансовая модель · Калькулятор
Расчёт доходности коммерческой недвижимостине только валовая аренда
Калькулятор показывает чистый операционный доход, доходность на вложенный капитал, простой срок окупаемости и ориентир цены выхода.
чистый операционный доход
в одном расчёте
для проверки гипотезы
Главное
Окупаемость начинается с полной стоимости проекта
Цена лота — только часть вложений. Для корректного расчёта к ней добавляют ремонт, проектирование, регистрацию, брокеридж и другие капитальные затраты. А из арендного потока вычитают эксплуатацию, платежи собственника, налоги, управление и резерв на простой.
Калькулятор ниже даёт предварительную оценку. Для инвестиционного решения нужна адресная модель по конкретному договору, режиму налогообложения, кадастровой стоимости и техническому состоянию объекта.
Калькулятор доходности и окупаемости
Измените вводные — результаты пересчитаются автоматически.
Расчёт иллюстративный: не учитывает финансирование и индивидуальные налоги, не является оценкой объекта или обещанием доходности.
01 · База расчёта
Какие показатели используем
Полная стоимость проекта равна цене приобретения плюс капитальные вложения. Эффективный валовой доход рассчитывается из месячной аренды с учётом ожидаемой вакантности. После вычета ежегодных расходов получается NOI — чистый операционный доход до обслуживания кредита и индивидуального налогообложения инвестора.
- ГАП: месячный арендный поток × 12
- эффективный доход: ГАП × (1 − доля простоя)
- NOI: эффективный доход − ежегодные операционные расходы
- доходность: NOI / полная стоимость проекта × 100%
- окупаемость: полная стоимость проекта / NOI
- цена выхода: NOI / ставка капитализации
02 · Расходы
Что часто забывают в простой модели
Расчёт только по формуле «аренда делённая на цену» завышает результат. У собственника могут оставаться эксплуатационные платежи, коммунальные расходы в период простоя, налог на имущество, страхование, управление, ремонт и затраты на ротацию арендатора.
Налоговая нагрузка зависит от собственника, режима, структуры сделки и конкретного объекта. Поэтому калькулятор не подставляет универсальную налоговую ставку: её следует включить в годовые расходы после консультации со специалистом.
03 · Интерпретация
Доходность без оценки риска неполна
Два объекта с одинаковой доходностью могут иметь разную инвестиционную ценность. Долгосрочный договор с прозрачной индексацией, востребованная планировка и возможность быстро заменить арендатора снижают риск потока. Зависимость от одного слабого пользователя, завышенная ставка и узкая специализация — повышают.
Для проверки модели полезно считать базовый, консервативный и стрессовый сценарии: увеличить простой и расходы, снизить аренду и повысить ставку капитализации. Если проект выдерживает ухудшение предпосылок, решение становится устойчивее.
04 · Цена выхода
Как арендный поток превращается в стоимость
Ориентир стоимости доходного объекта можно получить делением годового NOI на рыночную ставку капитализации. Чем выше воспринимаемый риск, тем выше требуемая ставка и ниже цена. Поэтому рост стоимости создаёт не просто подписание договора, а качественный, подтверждённый и воспроизводимый поток.
FAQ
Частые вопросы
Короткие ответы на вопросы, которые возникают до расчёта и проверки объекта.
Чем доходность отличается от окупаемости?
Доходность показывает долю годового чистого дохода в стоимости проекта. Окупаемость показывает, сколько лет потребуется для возврата вложений при неизменном доходе.
Что такое NOI?
Это чистый операционный доход объекта после потерь от простоя и операционных расходов, но до обслуживания кредита и индивидуальных налогов инвестора.
Какую ставку капитализации указывать?
Ставку следует выбирать по сопоставимым сделкам и текущим требованиям рынка к конкретному формату, локации, договору и арендатору. Универсального значения нет.
Калькулятор учитывает рост аренды?
Текущая версия считает стабилизированный год. Для многолетнего прогноза с индексацией, ротацией и продажей мы готовим отдельную финансовую модель.
Персональная стратегия
Нужен расчёт конкретного объекта?
Пришлите цену, площадь, договор аренды и ожидаемые вложения. Соберём адресную модель с базовым и стрессовым сценарием.