Due diligence · До аванса и сделки
Проверка коммерческой недвижимостичетыре слоя риска
Соединяем юридический, технический, арендный и инвестиционный аудит, чтобы решение о покупке опиралось на документы и стресс-сценарий.
в единой карте рисков
фиксируем критичные вопросы
покупать, торговаться или отказаться
Главное
Юридическая чистота — только один слой проверки
Право собственности может быть зарегистрировано корректно, но объект всё равно оказаться слабой инвестицией: незаконная перепланировка, недостаточная мощность, неустойчивый договор аренды или завышенная ставка способны обнулить ожидаемый результат.
Поэтому проверка коммерческой недвижимости строится как единый due diligence. Юристы анализируют права и сделку, технические специалисты — состояние и реализуемость концепции, брокерская команда — спрос и договор, инвестиционная — денежный поток и цену выхода.
01 · Юридический аудит
Права, продавец и история объекта
Проверяются собственник, основания приобретения, ограничения и история переходов права. Для юридического лица важны полномочия подписанта, корпоративные одобрения, признаки банкротства, существенные судебные споры и исполнительные производства.
Отдельно изучаются права на земельный участок, сервитуты, ипотека, аресты, охранные зоны и ограничения использования. Выписка ЕГРН — отправная точка, а не вся проверка.
- ЕГРН на помещение и земельный участок
- правоустанавливающие документы и цепочка переходов
- полномочия продавца и необходимые согласия
- залоги, аресты, сервитуты и судебные притязания
- банкротные и исполнительные риски продавца
02 · Технический аудит
Можно ли законно реализовать концепцию
Сверяются фактическая планировка и технические документы, назначение, ввод в эксплуатацию, состояние конструкций и инженерных систем. Для будущих арендаторов проверяются мощность, вентиляция, вода, канализация, пожарные требования, входы и разгрузка.
Если предполагаются деление, перепланировка или отдельные входы, заранее оцениваются согласуемость, бюджет и сроки. Нереализуемая концепция меняет не только CAPEX, но и весь арендный поток.
03 · Арендный аудит
Договор и фактический поток
По объекту с арендатором изучаются договор, приложения, акты, платежи, задолженность, индексация, каникулы, обеспечительный платёж, ремонтные обязательства и основания расторжения. Условия сопоставляются с рыночной ставкой и реальной возможностью повторной сдачи.
Проверяется, кто именно является стороной договора и насколько устойчива конкретная точка. Бренд на вывеске и юридическое лицо в договоре могут не совпадать по качеству риска.
04 · Инвестиционный аудит
Проверка цены и стресс-сценария
Формируется полная стоимость проекта, NOI, доходность, окупаемость и ориентир цены выхода. Затем модель ухудшается: увеличивается простой и бюджет, снижается ставка аренды, повышается ставка капитализации.
Итогом становится карта критичных, управляемых и принимаемых рисков. Она помогает отказаться от слабого объекта, запросить документы, скорректировать цену или включить защитные условия в сделку.
Результат
Что получает инвестор
Результат проверки — не формальное заключение «чисто». Инвестор получает перечень документов и несоответствий, влияние каждого риска на экономику, рекомендации по устранению и понятную позицию: продолжать сделку, торговаться, менять структуру или выходить из переговоров.
Материалы страницы носят информационный характер и не заменяют индивидуальное юридическое, налоговое или техническое заключение по конкретной сделке.
FAQ
Частые вопросы
Короткие ответы на вопросы, которые возникают до расчёта и проверки объекта.
Когда начинать проверку коммерческого объекта?
До невозвратного аванса и принятия обязательств. Минимальный набор критичных документов следует увидеть ещё до фиксации цены и структуры сделки.
Достаточно ли выписки из ЕГРН?
Нет. Она показывает зарегистрированные права и ограничения на дату выдачи, но не заменяет анализ документов-оснований, продавца, земли, техники, аренды и инвестиционной экономики.
Что проверять в договоре аренды?
Стороны, объект, срок, регистрацию, ставку, индексацию, каникулы, обеспечительный платёж, расходы, ремонт, ответственность, уступку, смену собственника и основания расторжения.
Можно ли заказать только финансовую проверку?
Да, но для решения о покупке её выводы следует сопоставить с юридическими и техническими ограничениями. Высокая расчётная доходность не компенсирует невозможность законно использовать объект.
Персональная стратегия
Проверим объект до обязательств
Пришлите адрес, цену и имеющиеся документы. Определим критичный перечень проверок и состав команды.